Bienes Raíces

Comprando una casa

Comprar una casa probablemente será la transacción financiera más grande e importante de su vida. Puede ser emocionante Puede ponerse emocional. Y una cosa es segura: requiere que aborde una serie de problemas complejos que solo puede resolver un abogado de bienes raíces con experiencia.

 

En The Gil Law Group, ponemos nuestra experiencia a su disposición para garantizarle una transacción sin problemas. Existen varias razones para contratar a un abogado de bienes raíces calificado en la etapa más temprana de la transacción de bienes raíces, antes de firmar un contrato. Proceder sin el consejo y la asesoría de un abogado es como caminar en un laberinto con los ojos vendados. Recuerde, una vez que haya firmado un contrato, estará sujeto a sus términos. Antes de firmar, su abogado le explicará esos términos y le sugerirá cambios que protegerán su inversión y disfrute su nuevo hogar.

 

The Gil Law Group son miembros orgullosos de la Asociación de Abogados de Bienes Raíces de Illinois.

Programa de HUD para compradores nuevos

Nos hemos asociado con compañías de títulos para actuar como el Agente de cierre para que el cliente compre una casa de HUD. El nuevo programa de HUD, titulado "Selección del comprador", se aplica a todos los contratos aceptados por HUD después del 1 de marzo de 2013. El Comprador ahora puede seleccionar el Agente de cierre para facilitar el cierre de la transacción.

Vendiendo una casa

¡Felicidades! Has cerrado tu casa, eres consciente de las ventajas fiscales de ser propietario de una casa, ¡y realmente eres propietario de una casa! Ahora estás listo para establecerte. Varios años más adelante, puede decidir vender la casa de sus sueños. Puede estar encantado de descubrir que su casa vale más de lo que pagó por la casa. Ahora deje que The Gil Law Group esté allí para asegurarse de obtener la mayor cantidad posible de su venta. Nuestros abogados experimentados han manejado miles de transacciones inmobiliarias. La experiencia cuenta.

Refinanciar

Cuando las tasas de interés caen, hay una loca carrera por refinanciar hipotecas viejas cerradas a una tasa más alta. Ponga a prueba nuestra experiencia y permítanos ayudarlo a navegar por el proceso para asegurarnos de que obtenga el mejor trato posible.

Mortgage Foreclosure

A continuación se muestra un cronograma para una ejecución hipotecaria.

 

Pago perdido el primer mes: su prestamista se comunicará con usted por carta o por teléfono.

 

Segundo mes de falta de pago: es probable que su prestamista comience a llamarlo para analizar por qué no ha realizado sus pagos. Es importante que atienda sus llamadas telefónicas. Hable con su prestamista y explique su situación y lo que está tratando de hacer para resolverlo. En este momento, aún puede realizar un pago para evitar que se atrase tres meses.

 

Pago atrasado en el tercer mes: después de que se pierda el tercer pago, recibirá una carta de su prestamista indicando la cantidad que está en mora y que tiene 30 días para actualizar su hipoteca. Esto se denomina "Carta de demanda" o "Aviso para acelerar". Si no paga la cantidad especificada o no realiza algún tipo de acuerdo en la fecha indicada, el prestamista puede comenzar los procedimientos de ejecución hipotecaria. Es poco probable que acepten menos del total adeudado sin que se hagan arreglos si recibe esta carta. Todavía tiene tiempo para resolver algo con su prestamista.

 

Falta de pago en el cuarto mes: ahora está llegando al final del tiempo permitido en su Carta de Demanda o Aviso para Acelerar. Cuando finalicen los 30 días, si no ha pagado el monto total o no ha llegado a un acuerdo, será referido a los abogados de su prestamista. Usted incurrirá en todos los honorarios de abogados como parte de su morosidad.

 

Venta del sheriff o del administrador público: el abogado programará una venta. Este es el día real de la ejecución hipotecaria. Es posible que se le notifique la fecha por correo, se pegue un aviso en su puerta y la venta se anuncie en un periódico local. El tiempo entre la Carta de demanda o aviso para acelerar y la Venta real varía según el estado. En algunos estados puede ser tan rápido como 2-3 meses. Esta no es la fecha de mudanza, pero el final está cerca. Tiene hasta la fecha de venta para hacer arreglos con su prestamista o pagar el monto total adeudado, incluidos los honorarios de abogado.

 

Período de canje: después de la fecha de venta, puede ingresar un período de canje. Se le notificará su plazo en el mismo aviso que su estado utiliza para la venta de su Sheriff o Fideicomisario Público.

 

Importante: manténgase en contacto con su prestamista y obtenga asistencia lo antes posible. Todas las fechas se estiman y varían según su compañía hipotecaria.

 

  • Las siguientes son algunas opciones para evitar o resolver una ejecución hipotecaria. Permítanos ayudarlo a decidir qué opción es mejor para usted.

  • Negocie con su prestamista.

  • Paciencia

  • Modificación de préstamo

  • Refinanciar

  • Hipoteca inversa

  • Vende tu casa

  • Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

  • Bancarrota 

Short Sale

Una venta corta es una venta de bienes inmuebles en la que los ingresos de la venta no alcanzan el saldo adeudado del préstamo de la propiedad. A menudo ocurre cuando un prestatario no puede pagar el préstamo hipotecario de su propiedad, pero el prestamista decide que vender la propiedad con una pérdida moderada es mejor que presionar al prestatario. Ambas partes consienten en el proceso de venta corta, ya que les permite evitar la ejecución hipotecaria, lo que implica tarifas elevadas para el banco y resultados de informes de crédito más pobres para los prestatarios. Sin embargo, este acuerdo no libera necesariamente al prestatario de la obligación de pagar el saldo restante del préstamo, conocido como deficiencia.

 

En una venta corta, el prestamista bancario o hipotecario acuerda descontar el saldo de un préstamo debido a dificultades económicas o financieras por parte del prestatario. El propietario / deudor de la casa vende la propiedad hipotecada por un monto inferior al saldo pendiente del préstamo, y entrega las ganancias de la venta al prestamista. Ninguna de las partes está "haciendo un favor al otro"; Una venta corta es simplemente la solución más económica a un problema. Los bancos incurrirán en una pérdida financiera menor que la resultante de la ejecución hipotecaria o la falta de pago continua. Los prestatarios pueden mitigar el daño a su historial crediticio y controlar parcialmente la deuda. Una venta corta suele ser más rápida y menos costosa que una ejecución hipotecaria. No extingue el saldo restante a menos que la liquidación se indique claramente en la aceptación de la oferta.

 

Los prestamistas a menudo tienen departamentos de mitigación de pérdidas que evalúan las posibles transacciones de venta corta. La mayoría tiene criterios predeterminados para tales transacciones, pero pueden estar abiertos a ofertas y su disposición varía. Un banco generalmente determinará la cantidad de capital (o la falta de ella), al determinar el precio de venta probable a partir de una valoración u opinión del precio del corredor (abreviado BPO o BOV).

 

Los prestamistas pueden aceptar ofertas de venta corta o solicitudes de ventas cortas incluso si no se ha emitido o registrado un Aviso de incumplimiento con la localidad donde se encuentra la propiedad. Dado el número sin precedentes y abrumador de pérdidas que los prestamistas hipotecarios han sufrido por la crisis de ejecución hipotecaria de 2009, ahora están más dispuestos a aceptar ventas cortas que nunca antes. Esto presenta una oportunidad para los prestatarios "bajo el agua" que deben más en su hipoteca de lo que vale su propiedad y que tienen problemas para vender para evitar la ejecución hipotecaria como resultado

Loan Modification

Las hipotecas se modifican en beneficio del prestatario de una o más de las siguientes maneras:

 

  • Reducción en la tasa de interés, o un cambio de una tasa flotante a una tasa fija, o en cómo se calcula la tasa flotante

  • Reducción de capital

  • Reducción de recargos por multas u otras sanciones

  • Alargamiento del plazo del préstamo

  • Limitar el pago mensual a un porcentaje del ingreso familia

  • Programa de tolerancia hipotecaria

 

El prestatario puede estar al día, atrasado, en incumplimiento, en bancarrota o en ejecución hipotecaria en el momento en que se realiza la solicitud de modificación. Los programas disponibles variarán en consecuencia.

 

Puede haber modificaciones hechas a discreción del prestamista. El prestamista está motivado para ofrecer mejores condiciones al prestatario debido a la expectativa de que el prestatario pueda pagar un pago más bajo y que un préstamo efectivo (es decir, uno en el que los pagos sean actuales) será más valioso que los ingresos obtenidos. de una venta de ejecución hipotecaria.

 

El gobierno estatal y federal puede estructurar un programa de modificación de hipotecas como voluntario por parte del prestamista, pero puede proporcionar incentivos para que el prestamista participe. Un programa de modificación obligatoria de la hipoteca requiere que el prestamista modifique las hipotecas que cumplan los criterios con respecto al prestatario, la propiedad y el historial de pago del préstamo.

 

El programa federal Making Home Affordable de la Administración de Obama incluye oportunidades para modificar o refinanciar su hipoteca para que sus pagos mensuales sean más asequibles. También incluye el Programa de alternativas de vivienda asequible para propietarios que estén interesados ​​en una venta corta o en lugar de una ejecución hipotecaria.

THE MORTGAGE FORGIVENESS DEBT RELIEF ACT

La Ley de Alivio de la Deuda del Perdón Hipotecario expiró el 31 de diciembre de 2013. La Ley impidió que los propietarios de viviendas que realizan una venta corta o una ejecución hipotecaria tributen sobre el monto de su deuda hipotecaria que ha sido perdonada. (Normalmente, la deuda que ha sido condonada por un prestamista cuenta como ingreso imponible). Una transacción de venta en corto habría tenido que cerrarse antes del 31 de diciembre de 2013 para aprovechar la exención de impuestos de la Ley. La buena noticia es que todavía hay una manera de evitar pagar el impuesto sobre la renta de la deuda perdonada.

 

La "Cláusula de insolvencia" del IRS ofrece una alternativa para ahorrar impuestos.

 

Los propietarios de viviendas que están en pánico por las facturas de impuestos potencialmente pesadas probablemente no sean conscientes de que aún pueden calificar para la desgravación fiscal a través de la "cláusula de insolvencia" del IRS. La cláusula establece que un vendedor está exento de pagar impuestos sobre cualquier deuda perdonada en la medida en que sea insolvente. En otras palabras, si las deudas y obligaciones del vendedor exceden sus activos en más del monto de la deuda perdonada, no tienen que pagar impuestos sobre la deuda perdonada.

 

Aquí hay un ejemplo:

 

Un vendedor tiene una vivienda valorada en $ 300,000, pero la deuda hipotecaria es de $ 400,000. Vendemos en corto la propiedad por $ 300K y el banco decide perdonar la deuda por el monto de déficit de $ 100,000. Dado que la deuda que ha sido perdonada cuenta como ingreso imponible, el IRS trataría los $ 100,000 de la deuda perdonada como ingreso.

MORTGAGE DEBITO       PRECIO          FORGIVEN DEBT

                                                                  (Taxable income)   

      $400,000          -         $300,000        =          $100,000             

         

Aquí es donde entra en juego la fórmula de la cláusula de insolvencia. Comience sumando todas sus deudas / obligaciones en una columna y todos sus activos en otra. Para esta fórmula, el IRS quiere que incluya la deuda hipotecaria como un pasivo y el valor justo de mercado de su casa como un activo. Supongamos que tiene $ 600,000 en activos y $ 700,000 en deudas / pasivos. Eres insolvente por $ 100,000.

ASSETS                           LIABILITIES                  INSOLVENCY

$600,000           -           $700,0000         =        [ $100,000 ]        

                                   

Dado que su monto de insolvencia de $ 100,000 es igual al monto de la deuda perdonada de $ 100,000, es un lavado y no tendrá que pagar impuestos sobre esa deuda perdonada. Está protegido dólar por dólar sobre el monto de la deuda perdonada hasta su número de insolvencia. Digamos que solo fue insolvente por $ 80,000. En ese caso, aún tendría que pagar el impuesto sobre la renta sobre los $ 20,000 restantes de la deuda perdonada.

INSOLVENCY               FORIVEN DEBT            TAXABLE INCOME

[ $100,000 ]       -          $100,000           =                -0-

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